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臺北市95年第4季地價動態(資料來源-臺北市政府地政處)
  Posto在 Sun 06 May 2007 由 admin (6799 人氣)

中華民國房地產交易價格

臺北市95年第4季地價動態

撰寫人:臺北市政府地政處潘依茹

本市由於土地利用已趨飽和,發展空間較為有限,但為臺閩首善地區,各項公共設施及商業環境,普遍較其他縣市為優,不動產市場亦相對活絡,近來建商積極於本市進行土地整合,並高價搶標為數有限之公有大面積土地,使得本季新推出之預售屋及新成屋市場價格水漲船高,帶動中古屋市場成交價格的上升,地價普遍呈現上揚情形。

市中心區土地由於具稀少性及獨占性,保值性高,需求較大,價格呈現明顯上揚趨勢。另重大交通建設週邊地區(如興建中之捷運內湖線、松山線、新莊線及11月通車之復興北路穿越松山機場地下道等)、都市計畫變更地區(如中正區之資訊產業專用區等)及整體開發地區(如南港車站特定專用區及士林官邸附近地區特定商業區等)等土地,地價亦有較大幅度上漲情形。至市郊偏遠及受法令限制無法開發或僅能低度使用地區,因交通條件差、生活機能不足等因素影響或開發受限,其地價漲幅較不明顯。

茲將本市各行政區地價動態略述如后:

1.松山區: 本季本區地價水準大致呈現穩定緩升的現象,成交行情依區域及個別條件而有所不同。其中民生敦北金融商圈,鄰近松山機場及小巨蛋,商業活動熱絡,租金行情及房價水準皆頗具增值潛力。另南京東路三、四段一帶,金融機構、辦公大樓林立,是本市主要的金融辦公商圈,在小巨蛋開始營運後,周邊商圈的經營效益更加提升,建構出該地區完善的商業路網,繼而帶動周邊住宅的行情,在部分學區優質、各項生活機能均佳的地區,地價更是居高不下。民生社區部分,其屋齡雖偏老舊,惟因巷道規劃完整,公園綠地眾多,生活機能發展成熟,漲勢較為明顯。松山車站一帶,鄰近松山區行政中心、饒河街觀光夜市及慈祐宮,生活圈主要依賴饒河街觀光夜市,居住環境稍顯雜亂,惟在三鐵共構遠景烘托下,未來發展潛力漸增。至塔悠路一帶,因鄰近工業區及變電所,且有不少汽車修理業進駐,環境較為雜亂,南段靠近南京東路五段部分復有面對高架道路等缺點,地價漲幅較小。民族東路一帶,因受機場噪音污染的緣故,整體漲幅亦相對落後。

中華民國房地產交易價格簡訊 2

2.大安區: 本區位於本市中心位置,區內擁有大安森林公園,並鄰中正紀念堂,又有仁愛及敦南等林蔭大道貫穿,其寬廣的綠帶呈現賞心悅目的景象,向為本市高級住宅區及高級學府(台大、師大等)之所在,因其絕佳的居住環境與優良學風,讓許多以「校名」作為訴求之產品,獲得購屋者青睞而順利去化,成為投資性買方購屋置產之首選。又本區連通道路四通八達,捷運木柵線、淡水新店線、板橋南港線及未來新莊、信義線的交通網穿越與外圍道路系統連成一氣,形成本市的交通樞紐地位,其中敦化南路、仁愛路、信義路、瑞安街及大安森林公園一帶,環境優雅,商業、休閒及文化氣息濃厚,且土地利用大致呈飽和狀態,房地產保值性佳,在避險保值心態作用下,其地價仍呈現上漲之趨勢。而忠孝商圈一帶,因有捷運板南線與木柵線經過,交通動線順暢便利,容易聚集人潮,加上SOGO(復興館)百貨公司開始營運,帶動更大商機,周邊房價及租金大多維持高檔。另台大、公館一帶,由於通勤及學生人潮眾多,形成開放型商圈,加之商圈永遠有新客源進入,更隨著市場景氣熱絡,使地價亦緩步上揚。至通化街、安居街、臥龍街及六張犁重劃區一帶等老舊社區,建物及區域環境較差,都市機能較欠缺等負面影響,又臥龍街底及辛亥路鄰近第二殯儀館,屋齡更為老舊及受殯葬相關嫌惡業影響,房價水準相對較低,但由於房地產交易持續熱絡,雖處邊陲地帶仍吸引欲進駐本區或首購族群之敲門磚。故整體而言,本季由於房價的上揚,地價亦同步上揚。

3.中正區: 本季受年底為房地產傳統旺季影響,買賣成交案件大致呈現價量微揚情形,且建商仍持續看好未來不動產市場,積極搶地推案下,國有財產局在本區標售之土地,屢創佳績,使房市持續熱絡,房價居高不下。

仁愛路及濟南路一帶土地因區位地段優越、公共設施完善、居家環境品質及治安均佳,新成屋及預售屋房價屢創新高,中古屋房價持續維持高檔。

明星學區附近如杭州南路、金山南路、臨沂街、林森南路、徐州路、信義路、仁愛路及中正紀念堂等一帶土地,因公共設施完善、居住環境品質佳,且因其稀少性,產品具「高保值」、「高收益」之優勢,地價相對抗跌,房價明顯高於區域行情。

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捷運沿線附近如羅斯福路、南昌路及寧波東、西街一帶土地,因交通便利,可及性高,生活機能佳,房價穩定成長。

台北車站特定專用區一帶土地,在國際機場聯外捷運系統已動工興建、高鐵通車及區內土地陸續開發之效應下,對地價帶來利多影響。

光華商圈一帶土地,隨著光華橋拆除及台北資訊產業大樓動工興建,顯示政府打造「台北秋葉原」之決心;林森北路兩側行政專用區附近土地,在中央藝文公園已開放使用,且規劃興建中央合署辦公大樓,使當地景觀大幅改善,並具發展遠景,八德路、新生南路、紹興北街及忠孝東路一帶中古屋及新成屋房價均呈上漲情形。

整體而言,本季地價較上季大致呈上漲情形。

4.萬華區: 本區係本市早期開發地區,建築密度高,惟公共設施略有不足,居住品質亟待改善,但近年隨著大眾捷運系統(板南線)的通車、鐵路地下化等重大交通建設完成,加上市府推動再造西區政策,陸續完成中華路林蔭大道、西門町商圈徒步街區、萬華406號廣場、龍山寺古風貌區、艋舺公園等公共設施,在整體發展架構上,西門町商圈、捷運龍山寺站一帶,分別著重商業與文化特色的形塑,區內擁有良好的交通條件,人潮聚集,商機活絡,房價及租金略有回升;和平西路、艋舺大道、西園路接近捷運龍山寺站一帶,由於交通動線順暢,加上捷運所帶來之便利性,房價水準相對提高,有微幅上揚趨勢;青年公園一帶擁有各項運動設施及廣大綠地且鄰近河濱公園,加之附近有多所中小學環繞,文教氣息濃厚,較符合居住環境需求,抗跌性佳,房價呈現穩定上漲現象;其餘地區因多屬早期開發之老舊地區,巷弄狹窄彎曲,建物排列不良、擁擠,可建素地缺乏,土地整合不易,辦理更新困難,整體生活環境不易改善,導致居住品質欠佳,使房價無法隨房地產市場景氣好轉而提升,大約維持平穩狀態。整體而言,本季本區地價大致為持平或呈微幅上漲現象。

5.大同區: 本區房地產市場仍在預期因捷運所帶來的便捷、可及性提高及路網的形成等利多釋出下,房地產交易更形熱絡,且因本市可建築用地已一地難求,相較於其他市中心地區,本區之土地成本相對較低,故標售案例亦較往昔活絡,同時亦大幅拉高土地價格,尤以承德路及民權西路口之台銀分行舊址更標出本區天價行情,整體而言本區

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本季地價仍持續加溫。

捷運淡水線中山站附近及新莊線、規劃中之松山線沿線仍為本區不動產市場活絡地段,相對吸引眾多換屋族,使地價上漲明顯,而南京西路、民權西路、重慶北路一、二段、承德路一、二段沿線附近土地,因店面出租率高,使建商願意整合改建陸續有新推案;另臺北火車站特定專用區使用權住宅,以開創交通轉運樞紐中心及住商辦商業大樓為目標,其預售價格已帶動周邊土地地價明顯上揚。另本區其他土地地價上漲較顯著者,主要集中於都市更新範圍、交通便利地區或優質學區附近,如寧夏路附近、原大同公司之都市更新區及雙蓮國小、太平國小、日新國小周邊,使本區逐漸有新氣象,並間接帶動附近房價有所波動,整體而言,因捷運系統路線之規劃及土地成本較其他市中心低,使本區本季地價仍呈現上漲趨勢。

6.中山區: 本區房地產交易仍持續熱絡,改建及小型推案日增,其中捷運淡水線及木柵線的快速及便利,更帶動沿線鄰近各捷運站週邊,房價呈現上揚的趨勢;中山北路、林森北路一帶商圈,商業活動熱絡,交通機能佳,不動產交易熱絡,惟因區內巷道狹窄、住商混雜較嚴重,老舊建物與管理完善之新建大樓參雜,房地價格則視個案條件而有較大的落差。南京東路二、三段,區內金融機構聚集,商業活動熱絡,大眾運輸便捷,來往人潮眾多,店面連續性佳,房價保值性亦佳。松江路以西,區域內有各級學校及公園,機能成熟,房價均有上漲。大直地區周邊學校、市場、公園林立,自成一生活圈,無論在居住條件、環境品質均佳,另甫於1129通車之「復興北路穿越松山機場地下道」,大幅提高大直地區交通之可及性,縮短至市中心區的通車時間,使該區房價繼續攀高,地價上漲明顯;另大彎地區,在興建中的木柵延伸線及美麗華百樂園、家樂福、遠東愛買的進駐下,為本區帶來無限商機,發展潛力高,房價亦向大直地區看齊;此外捷運木柵延伸線、捷運新莊線沿線,因受捷運圍籬施工影響,沿線交通雖在動線上受阻,惟預期捷運之興建對當地發展有正面助益,故其房價亦有上漲。整體而言,本季地價仍呈上漲趨勢。

7.文山區: 本區房地價長期以來因相對市中心區較為低廉,且今年前三季本區房地價漲幅相對市中心地區為小,加上本區交通便利、公共設施完

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備、生活機能完善,故深受不少購屋族的青睞,致使本區購屋需求不墜、房地產市場交易熱絡。景美萬隆地區,生活機能完善,交通便利,但可供建築土地日益減少,在鄰近之中正區、新店市等房地價均向上攀升的趨勢上,本區新推案之預售屋、新成屋價格屢創新高,有向市中心區靠攏之跡象,而中古屋房價亦呈穩定上漲情形;興隆生活圈中鄰近興隆公園、捷運萬芳醫院站之地區,因治安良好且交通便利,故新推案之價格向上攀升,對本區整體地價有向上抬升的作用。至於木柵地區,由於行政中心附近有數處都市更新案進行中,區域環境有所改善,房地產價格上漲;木新生活圈街道規劃整齊、公共設施完善,且鄰近景美溪,生活環境寧適、景觀良好,吸引不少外來購屋者置產,故本區房地價呈現上漲態勢;政大生活圈及木柵二期重劃區則因信義快速道路通車縮短通勤距離,及政大附中效應持續發酵,故本區交易持續熱絡、房地產價格上漲。整體而言,本區交易熱絡,地價呈上漲情形。

8.南港區:本區位於本市東陲,隔基隆河與內湖、汐止相鄰,受限於區內山系鐵道及工業區阻隔,過去大多數人對南港的印象就是「黑鄉」。然而,現在的南港已不再有從事高污染生產的工廠,取而代之的是中研院、國衛院、南港經貿園區一期、二期,以及即將進駐的三期,已融合了生技、軟體通訊等具創造性的產業於一身,已擺脫「黑鄉」之名。近年來市政府的規劃,係將南港經貿園區、基隆河截彎取直大小彎之工業區、內湖科技園區、北投士林科技園區到關渡工業區,打造成一條完整的「台北科技走廊」,其中南港區扮演科技走廊中重要的成長核心之一,遂本區被定位為創造經貿、生產、居住、交通、休閒環境的台北東區新都心,故本季成交量仍持續熱絡。

本區商圈略呈線型分布,主要集中在忠孝東路六段南側、忠孝東路七段與研究院路一段交界、南港路一段等區域,其中後山埤捷運站週邊、區段徵收及南港車站區。由於鄰近松山、信義區,及處於捷運沿線場站週邊,學校、公園、醫院、市場等公共設施完善,生活機能健全;或南港軟體及經貿園區、學術休閒文化園區等已陸續建置完成,吸引人潮進駐;或具有三鐵共構的交通優勢,生活便利,成交案件較多,房價有較大漲幅;另中央研究院一帶,住宅區由於生活機能健全,居住環境較佳,無論租、售亦搶手,房價亦有上揚;

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其餘住宅區,由於房價仍處相對低檔,而為換屋族樂意進駐的原因,加之,本區人口成長率近年均為正成長,且未來本區整體規劃將朝工商城市發展,故房價仍有小幅上漲;另工業區部分,鐵路沿線兩旁的工業住宅,受惠於本區已不允許重污染工業存在,加上區內的「南港經貿園區」被視為台灣經濟成長的發電機,是目前政府積極推動的重要經建計畫之一,及南港鐵路地下化之正面影響,地價上漲幅度較大,其他地區,雖以老舊建物為主,惟由於房價平均水準相對較低及房地產市場維持熱絡景象,房價維持平穩。

又本區以大眾運輸站為發展重點,其中南港車站在本區發展中占有舉足輕重的地位,該車站未來將有台鐵、捷運、高鐵等三鐵共構,工程預定於民國98年底完工,為目前最重要的發展指標;而南港線東延段全段預定於971231通車至南港站, 991231通車至南港展覽館站,完工通車後不僅促進南港經貿園區、軟體工業園區之發展,更由於南港線東延段全線採地下構築,減輕道路交通噪音及空氣污染;且本區具備本市「最後一塊低價腹地」的優勢,吸引了大同、潤泰、南港輪胎、台肥7大財團進行開發計畫,挹注資金逾數百億,將造就南港地區更快速發展。整體而言,本區本季房地產成交案件及價格與上季比較結果,全區地價仍呈明顯上漲狀態。

9.內湖區: 本季本區房地產交易,持續受目前興建中內湖線捷運交通利多因素影響,呈普遍性穩定向上趨勢。其中以位在未來捷運場站及其週邊之個案銷售多有佳績,位於文德站、葫洲站附近新推預售個案更創新區域行情。而中古屋交易方面,在未來捷運西湖站及港墘站週邊一帶雖多屬高屋齡之公寓產品,亦因預期未來的交通便利及生活機能提升,致房價明顯上漲。內湖站週邊一帶,因位於德安商圈附近,生活購物均方便,加上未來捷運通車的利多釋出,房價已有上漲。另成功路四段、五段一帶亦因預期大湖站設置使其原已具有之公共設施完善、景觀環境佳等區位優勢下,房價水準亦明顯上揚。至東湖地區因離市區較遠且地勢較低,往年屢受水患,復因主要聯外道路僅仰賴康寧路三段,長年飽受塞車之苦,加上捷運路面開挖,導致交通衝擊負面影響加劇,惟在政府近年積極投入重大工程建設以

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來,水患之苦業已脫離,而11月底完工通車之康湖路,已有效疏解當地交通,加上預期捷運所帶來的便利性,致歷年房價水準向屬本區較低廉的康樂街底及安泰街附近一帶,房價亦平穩向上發展;康寧路三段及成功路五段一帶,由於醫院、學校等公共設施完善生活機能佳,房價上漲相對明顯。至於四期重劃區一帶,由於擁有較多綠帶,在居住環境品質及景觀視野均佳優勢下,房價水準一向居高不下;另六期重劃區(內湖科技工業園區),由於產業組別放寛,開放廠商進駐,並有為數眾多的工作員工支撐,故房屋之租售轉手容易,且鄰近中山區美麗華購物中心,及陸續開幕之愛買、家樂褔等大型量販店加入,對本區生活機能的提升有明顯助益,推升房價向上發展。整體而言,本季本區地價仍呈上漲趨勢。

10.士林區: 基隆河東側,外雙溪以南地區本季不動產市場仍屬熱絡。其中士林市場(即士林夜市)改建工程甫於11月開工動土,完工後可容納538攤商,將帶給民眾嶄新及寬敞的消費空間,同時與捷運劍潭站連成一氣,預計將帶來更多的逛街購物人潮,地價已有上漲。另士林官邸附近地區特定商業區係位於中山北路五段、福林路路口,鄰近士林捷運站,交通便利,附近並有士林官邸公園,風景優美,各項生活機能健全。本區未來開發後將成為士林區之指標,地價上漲明顯。因此,本區在重大建設工程動工、交通便利、可及性高等因素激勵下,不動產市場上多起建案及新成屋陸續推出,銷售價格不斷上漲。另本區中古屋,因捷運路網通過,受交通便利及生活機能完善所賜,成交價格維持上揚。

外雙溪以北地區,由於住宅環境良好、景觀佳;向受外籍人士及換屋族的喜愛,故中山北路七段一帶天母及新天母之預售屋與新成屋銷售價格,不斷向上攀高,成為持續支撐該地區地價上漲之原因。至於本區中古屋市場,因區域居住環境佳、公共設施完善,一直都被視為高級住宅區,在需求充沛因素支撐下,使得成交行情持續攀升。

基隆河西側,社子及葫蘆堵地區,中古屋成交量及成交價格仍屬持平狀態,無明顯變化;預售屋與新成屋銷售價格則略有上漲。

社子島地區,目前仍受到禁、限建之限制,並無預售屋或新成屋推出;中古屋成交價格,依然低迷不振。

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整體而言,士林區房地產交易量仍大,地價呈現上漲狀態。

11.北投區: 本季初本區房地產市場買氣稍減,但期中適逢年底旺季加上本市其他行政區新屋行情攀高等刺激因素下,交易量已漸趨熱絡。本區捷運淡水線北投站及新北投站周邊因地段優異、交通便利及各項公共設施充足等利多因素下,預售屋市場之銷售單價屢創新高,另明德站、石牌站、奇岩站、唭哩岸站等之中古屋市場,雖多為屋齡20年以上的住宅,但在交通方便,學校、公園眾多等生活機能條件均高之優勢下,房價水準穩定。而石牌路二段、榮華一、二、三路、行義路等周邊生活圈,因醫療資源充足、住戶水準整齊、管理良善,且鄰近士林區天母生活圈,地價一直居高不下。關渡生活圈一帶,因周邊生活機能成熟,又鄰近關渡自然公園,景觀視野佳,加上本市爭辦2010年國際花卉博覽會會址就在本區,該區預售屋主打景觀住宅策略,因此市場反應頗熱,地價明顯上揚,綜合而言,本季本區受其他行政區行情上揚影響,及建商推出預售案並拉抬成交價等利多因素下,地價呈小幅上漲。

12.信義區: 本季本區房地產市場交易持續熱絡,且預售屋兩大主軸之一以小坪數創意空間為訴求重點策略,大幅降低本區購屋門檻,並成為市場上之主流;其中信義商圈儼然已是本市政經運籌中心,且百貨公司群聚,並結合多樣性之娛樂活動,凝聚人氣,促使商業活動蓬勃,加之信義快速道路通車的利多因素,對本區無論聯外交通及休閒育樂活動、聚集人潮皆有推波助瀾之效,更使市政府周邊地區如松仁路、松德路及仁愛路及逸仙路一帶因居住環境及生活機能良好、區域機能成熟,房價居高不下;忠孝東路捷運板南線沿線場站及周邊地區擁有捷運利多因素,其交通條件佳,深受購屋族青睞,復加上房地產市場維持高檔,價格均呈上漲;其餘老舊社區或山坡地住宅區,諸如卧龍街、吳興街、福德街、虎林街底近山坡地一帶,雖因環境品質較差,或區域機能及都市發展欠佳,街廓凌亂窄小,但由於整體景氣熱絡及買氣持續回升,故地價亦呈現持平或有微幅小漲狀態。整體而言,本區本季房地產價格仍呈上漲之勢。

 

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發表者 樹狀展開
mamwen
發表日期: 2011年01月20日 15:49  更新: 2011年01月20日 15:49
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發表者 樹狀展開
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