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買賣房屋如何節稅?
  Posto在 Tue 27 May 2008 由 admin (9879 人氣)

  
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知道如何申報所得稅,以及必須準備哪些相關證明文件,才能爭取最有利的節稅空間嗎?

96年度綜合所得稅的申報時間自5月1日至6月2日為止,永慶房屋契約部經理陳俊宏提醒,今年房屋財產交易所得台北縣稅率不同以往,由於96年5月立法院通過「地方制度法」修法,台北縣升格為準直轄市,若出售房屋位於台北縣所屬之縣轄市,適用稅率為16%,與過去稅率不太相同;台北市及高雄市稅率也分別調升至29%及19%,在申報所得稅時應特別注意。

售屋族「財產交易損失舉證」節稅法
以賣房子的屋主而言,最單純的情況是因為售屋產生所得,而最簡單的申報方法,則是以「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得。舉例來說,該房屋位於台北市,房屋評定現值為100萬元,依財政部公告出售的房屋財產交易所得標準為29%,在申報所得時就需填寫財產交易所得為29萬元。

但若是出售房屋的實際價格減去取得成本及移轉費用,計算出的財產交易所得較低,並能提供相關證明文件,也可以選擇按實際發生的價額申報。所謂「取得成本」,是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用,包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等,以及在房屋所有權移轉登記完成前,向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前,支付能增加房屋價值或效能非二年內所能耗竭的增置、改良或修繕費;而「移轉費用」,則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。

若屋主是以低價賠售,則依據所得稅法規定,財產交易損失可扣抵當年度的財產交易所得,如果當年度不夠扣抵,可以之後三年的財產交易所得扣除。所以最好先將買進和賣出的相關文件準備齊全,做為報稅時列報扣除的憑證。

購屋族「自用住宅購屋借款利息扣除額」節稅法
從買房子的納稅義務人來看,如果購買自用住宅有向金融機構辦理借款,購屋借款利息也可以列舉扣除,每年扣除額最高為30萬。但每一申報戶以一屋為限,並以當年實際支付的該項利息支出,減去儲蓄投資特別扣除額後的餘額,申報扣除。

舉例來說,小明在95年支出的購屋貸款利息共50萬元,但他在銀行的利息收入有10萬元,在申報購屋借款利息時,需以50萬元減去10萬元,得到餘額40萬元,但是餘額已超過申報額度上限的30萬元,因此只能以30萬元作為申報。

換屋族「重購自用住宅扣抵稅額」節稅法
至於去年曾經以小換大、以舊換新的換屋族,若購買的房屋價值大於出售房屋,是有機會可以依法申請自綜合所得稅額中扣抵或退還,也就是所謂的「重購自用住宅扣抵稅額」。

「重購自用住宅扣抵稅額」一項,由於涉及買、賣不同角度的交易程序,每每遇到報稅的時候,也是民眾最感到吃力的申報項目。其實只要把握幾個重點原則,便可正確檢視自己是否符合申報條件。
 1. 不論買進或賣出的兩間房屋,皆須符合「自用住宅」的條件。
 2. 購屋的價格必須高於出售的價格。
 3. 兩間房屋產權登記的時間必須在二年以內。
 4. 兩間房屋登記名義人為本人或配偶均可適用,不限於同一人。  

財政部公告個人出售房屋財產交易所得標準

年度

臺北市

高雄市

直轄市以外之其他縣(市)

備註


(原省轄市)

縣轄市

鄉鎮

96

29%

19%

13%

10%

8%

1.計算基礎依房屋評定現值為準。
2.適用對象以未申報或已申報而未能提出證明文件者。


另外,今年台北縣的稅率跟其他直轄市以外之其他縣(市)不一樣:

台北縣

鄉鎮

16%

8

綜合所得稅購屋交易相關申報項目一覽表

交易行為

申報稅務項目

注意事項

檢附證件

購屋

自用住宅購屋借款利息扣除額

每一申報戶以一屋為限,扣除數額是以當年實際支付房貸利息減除儲蓄投資特別扣除額之餘額申報,最高減除30萬元。

1. 金融機構之借款利息單據正本
2. 戶口名簿影本

重購自用住宅扣抵稅額

須均為自用住宅,於二年內購入價格高於原出售價額,得申請自其應納稅額中扣抵或退還。

1. 出售及重購年度之戶口名簿影本
2. 買進之公契及權狀影本
3. 賣出之公契及權狀影本

註:納稅義務人申報有購屋借款利息者,不得申報房屋租金支出扣除額
資料來源:國稅局

綜合所得稅「自用住宅購屋借款利息」檢附憑證說明

項目

規定條件及檢附憑證

借款購屋自住
(一般規定)

1.房屋登記為納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬所有;
2.納稅義務人本人、配偶或受扶養親屬於申報年度在該地址辦竣戶籍登記,檢附戶口名簿影本;
3.房屋供自住使用;
4.每一申報戶只能申報一棟房屋;
5.金融機構之借款利息單據正本

借款購屋自住
(特殊規定)

(A)購屋自住的房貸借新還舊

1.新債和舊債的借款房屋為同一棟房屋;
2.在舊債未償還的額度內所支付的貸款利息支出者,可申報扣除;
3.檢附憑證能證明為轉貸,如原始貸款餘額證明書、清償證明書或建築物登記謄本(含轉貸或換約前後資料)等影本;
4.繳息清單。

(B)以修繕貸款或消費性貸款名義借款,但實際確為購屋自住

1.與借款購屋自住規定條件及檢附憑證相同;
另需提示:
2.所有權狀影本或建物登記謄本;
3.借款契約等相關文件。

資料來源:國稅局

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發表者 樹狀展開
mamwen
發表日期: 2011年01月20日 15:48  更新: 2011年01月20日 15:48
會員一級
註冊日期: 2011年01月20日
來自:
發表總數: 18
 Re: 買賣房屋如何節稅?
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發表者 樹狀展開
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註冊日期: 2011年06月25日
來自: 福建
發表總數: 19
 Re: 買賣房屋如何節稅?
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